연봉 5,000만원, 신용대출 있으면 주담대 한도는?

은행에서 한도가 왜 이렇게 적게 나왔을까

집을 알아보다가 은행에서 주담대 한도를 조회해봤는데 기대보다 훨씬 적게 나온 경험을 하는 분들이 많습니다. 연봉 5,000만원이면 꽤 빌릴 수 있을 것 같았는데, 신용대출 하나 때문에 한도가 2억 가까이 줄어드는 것입니다.

이 차이를 만드는 것은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 은행은 신규 주담대만 보는 게 아니라, 신청자의 모든 금융 대출의 원리금 합계가 연 소득의 40%를 넘으면 추가 대출을 줄 수 없습니다. 신용대출 월 납입액이 이 40% 안에 포함되기 때문에, 신용대출이 있으면 주담대 가용 한도가 그만큼 줄어듭니다.

내 한도 직접 계산하기

아래 계산기에 연 소득, 기존 대출 월 납입액, 희망 금리와 상환기간을 입력하면 내 조건에서의 주담대 최대 한도를 즉시 확인할 수 있습니다. 신용대출을 갚았을 때 얼마나 한도가 늘어나는지도 함께 보여줍니다.

은행이 "연봉"을 계산하는 방식 — 생각과 다를 수 있다

계산기에 연봉을 입력할 때, 은행이 실제로 어떤 숫자를 사용하는지 알아야 정확한 결과를 볼 수 있습니다. 은행은 실수령액이 아니라 세전 총급여를 기준으로 하지만, 그 인정 방식이 소득 종류마다 다릅니다.

신용대출 상환 타이밍이 중요한 이유

"신용대출을 갚고 다음 날 바로 주담대 신청하면 되는 거 아닌가?"라고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 그렇지 않습니다. 완납이 DSR에 반영되기까지 시간이 걸립니다.

중도상환수수료 계산 — 갚는 게 맞는가?

신용대출 중도상환수수료는 보통 잔액 × 0.5~1% 수준(대출 후 3년 이내)입니다. 잔액 3,000만원이라면 최대 30만원입니다. 반면 완납 후 늘어나는 주담대 한도는 약 1억 9,000만원 수준입니다. 수수료 30만원을 내고 1억 9천 한도가 생긴다면 수식은 단순합니다. 수수료가 아깝다는 이유로 완납을 미루는 것은 대부분의 경우 득이 아닙니다.

한도를 늘리는 실제 선택지

① 신용대출 완납 — 가장 효과적이나 현금 필요

완납하면 DSR 여유분 전액이 주담대로 전환됩니다. 현금이 충분하고, 완납 후에도 계약금·취득세 등 주택 취득 비용을 감당할 수 있다면 가장 확실한 방법입니다. 주담대 승인 후 마이너스통장을 새로 개설하는 방법도 있지만, 반드시 주담대 심사 이후에 개설해야 합니다.

② 상환기간 늘리기 — 현금 없이 월 납입액만 줄이기

3,000만원을 3년(월 90만원) 대신 5년(월 57만원)으로 바꾸면 DSR 여유분이 33만원 생기고 주담대 한도가 약 7,200만원 늘어납니다. 단, 상환기간 연장은 대출 재약정이 필요하고 금리 조건이 변경될 수 있습니다.

③ 마이너스통장 해지 — 잔액 0원이어도 DSR에 잡힌다

마이너스통장은 실제 인출액이 0원이어도 약정 한도의 일정 비율이 DSR에 반영됩니다. 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 해지하는 것이 가장 간단하고 빠른 방법입니다. 주담대 심사 전에 먼저 확인하고 정리하세요.

④ 부부합산 소득 — 가장 극적인 한도 변화

배우자가 있고 소득이 있다면 부부합산 소득으로 주담대를 신청할 수 있습니다. 배우자 연봉 3,000만원이면 합산 8,000만원이 되어 DSR 월 한도가 267만원으로 늘어납니다. 신용대출 90만원을 차감해도 주담대 가용 납입액이 177만원, 한도가 약 3억 8,000만원이 됩니다.

어느 은행에 먼저 가야 하나

같은 조건이어도 은행마다 한도와 금리가 다르게 나오는 이유가 있습니다. 소득 인정 방식, 기존 부채 처리 기준, 우대금리 조건이 모두 다르기 때문입니다.